«Эффект Долиной» в Казахстане: как не попасть в ловушки на рынке жилья

В интервью нашей редакции генеральный директор агентства недвижимости «Mechta Real Estate» Ислам Азнабакиев рассказал, какие «красные флаги» чаще всего пропускают покупатели, как работает так называемый «эффект Долиной», когда мошенники манипулируют пожилыми продавцами, и какие документы нужно обязательно проверить перед покупкой квартиры.

— Ислам, на какие тревожные детали, на какие «красные флаги» в документах покупатели квартир в Казахстане чаще всего не обращают внимания?

— Самый частый «красный флаг» на рынке недвижимости в Казахстане — люди вообще не понимают, как проходит ипотека и какие документы нужны для сделки. А сейчас большинство квартир покупают именно в ипотеку. Очень многие приходят на сделку и впервые слышат про сверку документов. А потом начинаются сюрпризы. Самая частая история — расхождения в бумагах. И это далеко не всегда вина продавца или покупателя. Часто проблема в базах ЦОНа, юстиции или БТИ.

Например, человеку обновили техпаспорт. Раньше квартира была 58 квадратов, потом присоединили балкон — стало 59. В новом техпаспорте площадь уже другая, а в базе старая информация так и осталась. Из-за этого одного квадратного метра сделку могут просто не провести. Такие моменты встречаются постоянно. Поэтому самое главное — не лениться и внимательно перепроверять все документы. Сравнивать каждую цифру, каждую площадь, каждую дату».

Читайте также: За 30 млн в Алматы: квартира или дом – что выгоднее?

— Можно ли еще до сделки понять, что с продавцом или квартирой что-то не так?

— На самом деле, да, по поведению продавца иногда сразу видно, что сделка может оказаться проблемной. Особенно когда речь идет о пожилых людях. У нас в Казахстане тоже есть так называемый «эффект Долиной» — когда мошенники входят в доверие к пенсионерам и буквально управляют ими. И иакие истории происходят уже не первый год. Люди продают квартиры, переводят деньги неизвестно куда, а потом начинаются огромные проблемы.

Есть несколько тревожных сигналов. Во-первых, человек отвечает как будто по шаблону. На любой вопрос — заготовленный ответ. Во-вторых, пожилые продавцы часто приходят одни, без родственников. И еще почти всегда есть спешка — срочно нужно улетать, переезжать к родственникам за границу, уже куплены билеты, времени нет. Вот на такие вещи риелторы сразу обращают внимание.

С покупателями все проще. Там главный вопрос — есть ли деньги и одобрит ли банк ипотеку. Поэтому агентства обычно сразу уточняют — наличные это или ипотека, есть ли предодобрение банка, обращался ли человек вообще в банк. А вот основные риски чаще всего связаны именно с продавцом и документами на квартиру.

(Поясним: «Эффект Долиной» — это схема мошенничества, при которой аферисты психологически давят на человека, чаще всего пожилого, входят к нему в доверие и убеждают срочно продать квартиру или перевести деньги. Название появилось после истории с известной российской певицей Ларисой Долиной, которая стала жертвой подобного обмана. Обычно мошенники держат человека в постоянном стрессе, запрещают советоваться с родственниками и требуют быстро провести сделку или отправить деньги на «безопасные счета»).

Читайте также: Новый налог с продажи: кого из казахстанцев это коснётся в первую очередь

— Какие неприятные сюрпризы могут всплыть после покупки квартиры на вторичке, даже если с документами вроде все нормально?

— Даже если на первый взгляд с документами все нормально, на вторичке все равно могут всплыть риски. Один из самых частых моментов — занижение или завышение цены в договоре купли-продажи. Обычно на такое идут, чтобы избежать налогов. Например, если квартира сильно выросла в цене после покупки, продавцу нужно платить 10% налога с разницы. Поэтому некоторые просят указать в договоре сумму меньше реальной. Иногда, наоборот, цену завышают. Но люди должны понимать, что это риск. Потом могут возникнуть проблемы и вопросы уже на этапе разбирательств или суда.

Еще один важный момент — наследство. Квартира могла перейти владельцу по наследству, а спустя время внезапно появляются другие наследники или третьи лица, которые тоже начинают претендовать на жилье. На вторичном рынке такие истории не редкость. Поэтому лучше несколько раз все перепроверить, чем потом годами ходить по судам.

— Что нужно обязательно проверить перед покупкой квартиры, чтобы потом не бегать по судам и не остаться без жилья?

— Перед покупкой квартиры обязательно нужно делать проверку документов. Иначе потом можно столкнуться с долгами, судами или вообще проблемами с правом собственности. В первую очередь нужно запросить основные документы: договор купли-продажи, техпаспорт и уведомление о государственной регистрации. Отдельно важно проверить справку об отсутствии обременений. Сейчас это делается очень просто, через приложения. Там сразу видно, есть ли ограничения, кто зарегистрирован в квартире и нет ли проблем по объекту.

Если хочется дополнительной проверки, можно обратиться к нотариусу, который оформлял предыдущую сделку или наследство. Его данные обычно указаны внизу документов. Можно уточнить, нормально ли проходила сделка и не было ли спорных моментов.

Если есть сомнения по самому дому — например, старое жилье, разговоры о сносе или аварийности — лучше дополнительно обратиться в акимат, БТИ или к техспециалистам и еще раз проверить информацию.

Но базовая и самая важная проверка — это договор купли-продажи, техпаспорт и справка об отсутствии обременений. Нужно просто внимательно сравнить все данные и убедиться, что нигде нет расхождений».

Вообще для всех таких проверок лучше обращаться в агентство недвижимости. Желательно — в крупное и проверенное, которое давно работает на рынке. У нас в городе, к счастью или к сожалению, таких агентств не так много, их буквально можно пересчитать по пальцам одной руки. Но у крупных компаний обычно есть свой юрист, а во многих — еще и нотариус прямо в офисе. Поэтому они могут сразу перепроверить документы и саму сделку. Плюс крупные агентства не берут объект в работу без договора с собственником или покупателем. То есть они уже несут определенную ответственность перед обеими сторонами. Ну и, конечно, такие агентства дополнительно проверяют сделку на возможные мошеннические схемы — как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Это тоже важно.

Напомним, ранее мы рассказывали, что в этом году в Казахстане обновились нотариальные тарифы на оформление договоров купли-продажи недвижимости. Изменения затронули как базовую стоимость услуг, так и льготные категории — в первую очередь ипотечных покупателей и сделки в сельской местности. Подробнее читайте в материале Анастасии Стативкиной.